Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Представьте, что вы долго подыскиваете себе квартиру, просмотрели уже достаточно много вариантов и вот, наконец, вы находите ту, которая вам подходит по всем параметрам. Но при проведении переговоров о покупке оказывается, что квартира находится в залоге у банка. Это означает, что никаких регистрационных действий продавец осуществить с квартирой не сможет. Что делать? Отказываться от сделки?

Рассмотрим варианты решения данной задачи.

Как купить квартиру в ипотеке?

Вариант 1

Вы можете предложить продавцу досрочно погасить оставшуюся сумму долга перед банком и тогда все обременения с квартиры будут сняты и можно будет спокойно приобрести квартиру. Вариант удобный, но, как правило, у продавца нет всей необходимой суммы для погашения кредита. И тогда он предложит вам внести необходимую для банка сумму в качестве задатка за квартиру. Однако для покупателя это довольно рискованно. Почему? Все просто. Продавец, получая деньги, может внести их в банк, а может и не внести. Вы не можете это проконтролировать. Или он действительно может погасить кредит, а квартиру продавать передумает. Предварительный договор то у вас будет, но чтобы вернуть свои деньги, вам придется идти в суд. Если бы в обычной ситуации вы бы внесли задаток 5-10% от стоимости квартиры, то в данном случае, учитывая, что продавец не может без ваших денег погасить кредит, понятно, что сумма здесь значительно больше. И возвращать ее будет сложнее. Если вы все же согласны идти на риск, требуйте значительного снижения стоимости квартиры.

Но риски можно снизить, если на указанный вариант продавцом получено предварительное согласие банка и если сама сделка купли-продажи происходит в банке. В этом случае вы сразу можете получить справку об отсутствии обременений и в этот день ехать в регистрационную палату регистрировать сделку.

Можно поступить иначе.

Вариант 2

Вы открываете две ячейки в том банке, в котором квартира находится в залоге. В одну ячейку вы кладете сумму, равную остатку кредита у покупателя, доступ к этой ячейке у банка, вторая сумма – остаток, доступ к ней имеется у продавца. При переходе прав собственности на квартиру на покупателя, банк получает свои средства, готовит справку об отсутствии обременений и вы несете эту справку с регистрационный орган и снимаете обременения. Вариант удобный, но при условии, что продавец договорится с банком о такой сделке. А если сделка купли-продажи зарегистрирована по каким-то причинам не будет, то покупатель после истечения срока аренды банковской ячейки сможет забрать свои деньги.

Вариант 3

Если у покупателя не хватает собственных средств для покупки квартиры и он планирует использовать кредитные средства, то ему нужно будет подать заявку на кредит в тот банк, в котором заложена квартира. Банки идут на этот вариант, так как квартира все равно остается в залоге у этого же банка, но рассматривать нового заемщика он будет так же тщательно, как и при выдаче обычного кредита. И если банк кредит не одобрит для конкретного покупателя, то, соответственно, кредит выдан не будет.

Прежде чем собраться купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, внимательно изучите кредитный договор. В некоторых случаях в кредитном договоре указывается, что квартира не может быть отчуждена третьим лицам. И тогда сделку купли-продажи при любом варианте признают недействительной, а деньги в данной ситуации вы будете возвращать очень долго.